敷金返還請求権の発生時期について

賃借人は、敷金の返還に先立って建物の明渡しをする義務を負っているのであり、賃貸人は、その義務を果たすまで敷金を返還する必要はありません。

そもそも敷金の目的は、建物賃貸借契約における賃借人の賃貸人に対する賃料支払債務であったり、部屋の明渡時の原状回復債務などを担保することにあるからです。

賃貸人の賃借人に対する敷金返還義務がいつ発生するかについては、敷金は、賃借人から賃貸人に対して無利息で預けられ、賃貸人から賃借人に返還される金銭です。

つまり、敷金は、賃貸人にとっては、賃借人に対して有する賃貸借契約上の権利を担保する金銭であって、礼金とは性質を異にするものです。

礼金は、敷金と同じ金銭ですが、礼金を払ったからといって、当然、敷金返還が認められるというものではありません。

敷金は賃貸人にとっての担保的性質であることから、敷金の返還時期は、賃貸人の担保権を保有する必要性が消滅するかによります。

建物の賃貸借契約が結ばれるとき、敷金と呼ばれる金銭が賃貸人に預け入れられますが、敷金は、賃料の支払いがなされなかったり、部屋の明け渡しされなかった場合、滞納賃料または損害金の支払いとして充当処理され、なお残額があれば賃借人に返還されるのです。

敷金の返還請求権の発生は、マンション等の部屋の明渡しがなされて、ようやく滞納賃料または損害金額を確定できるのであり、敷金特約は、賃貸人保護のために賃借物明渡し時までの賃借人の債務を担保する目的で締結されることから、賃貸借契約の期間が満了したことをもって敷金返還請求権が発生するのではなく、賃借人が賃貸人に対して部屋を明け渡した時にようやく発生するものです。

賃貸借契約が終了しても、賃借人は賃貸人に対して敷金返還請求権があることから、同時履行の抗弁権又は部屋の留置権を主張して、敷金が返還されるまで部屋の返還を拒むといったことができないものです。

まずは、賃借建物を明け渡し、その後に賃貸人に対して敷金の返還請求することになります。

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　written by 行政書士　藤井利仁