敷金原状回復関係

2020年4月に施行された民法によって、これまで解釈が曖昧になることが多かった〝敷金を返還する規定〟が、ようやく民法第622条の2によって明文化されました。敷金の返還は、当事者の話し合いで返金額について合意できれば問題無いのですが、解決が難しければ、配達記録付内容証明郵便による通知書を送付する段階となります。弁護士又は行政書士よる内容証明郵便を送付する行為は、当然、訴訟前提です。通知書送付後において話しが進まず難航する場合、簡易裁判所における訴え提起となります。

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敷金診断士による退去時の立会い

引越しが決まれば、ご自身の所有物については、すべて室内から撤去してするように検討し、退去立会い日までには、室内の清掃を可能な限り済ませておいてください。部屋を綺麗にして返還するのとしないとでは、敷金等の返還額に影響しますので、時間がある時にその準備を進めて行ってください。退去立会い当日、敷金診断士が立会い時間の前にマンションに伺います。立会が始まる前に物件の写真撮影や、一般的にかかる原状回復工事費用の概算を調査し、査定を開始します。

●敷金診断士に依頼するメリット

●査定がお勧めな場合 など

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礼金返却についてのQ&Aはこちら

東西賃貸契約の慣習の差異

東日本と西日本では、賃貸契約の慣習においても異なります。大阪、兵庫は、東京における〝敷金・礼金〟ではなく、〝保証金・敷引き〟制度があります。東日本の場合、入居時に支払うお金は敷金、礼金であり、退居時に返還されるお金は、敷金から原状回復費用を引いた金額です。これに対し、西日本エリア(関西圏)の場合、入居時に支払うお金は保証金(入居の際、貸主に預入金のことで、退居の際、保証金から家賃滞納額及び原状回復費を差し引いた金額が返還。)であり、退居時の返還金は保証金から敷引き(家賃滞納時の保険金や原状回復費用として使われるお金であり、敷引きとされる費用は、退居時に返還されません。賃貸契約の際に、保証金から敷引き金額が差し引かれます。)といった慣習に差異があります。もっとも、現在の西日本において敷金礼金制度は普及してきています。

●敷引きとは?

原状回復をめぐるトラブルとガイドライン

原状回復をめぐるトラブルとガイドラインは、賃貸物件の貸借契約に関わるトラブルを未然に防ぐため、原状回復のルールのあり方を明確にしたものです。平成10年に国土交通省による公表から、これまで見直しなされては改定の経緯をたどります。賃貸契約は、貸主が借主に原状回復に関する説明を十分に行い、借主もそれを理解した上で結ぶことが重要です。ガイドラインは、裁判例や取引の実務を踏まえ、原状回復費用を賃貸人と賃借人とで、どのように負担すべきかについて、紛争を未然に防止すべく、妥当な一般的基準をまとめたものです。ガイドラインは行政が制定した指針であり、ガイドラインと異なる原状回復規定を設けることは可能ですが、一方的に賃借人側に不利となる規定は、消費者契約法10条による無効となる可能性があります。

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●どのような場合、借主が費用負担するの!?

借主負担とされている原状回復費用

〇借主の故意又は過失により生じた損耗・毀損費用
〇通常の使用限度を超えるような使用方法により生じた損耗・毀損費用
〇新設又は造作・模様替えをしている場合の原状回復費用
〇退居後に残った残留物を撤去するのに要した費用

賃貸住宅の原状回復に関しては、国土交通省の「ガイドライン」や「消費者契約法」の適用を受けて、入居者の負担する金額が少なくなる流れになっています。費用・交通費について

原状回復についてのQ&Aはこちら

 

遺言書について

被相続人の法律上の配偶者は、常に法定相続人となります。民法は、法律婚主義を採用しているため、内縁又は事実婚にある場合、法定相続によれば相続権は発生しないことになるため、被相続人の死亡当時に別居状態であっても、法律婚関係が継続している配偶者は、法定相続人となります。 

●常に配偶者となる法定相続人 

●遺言書による相続のメリット について

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遺言書を作成しておくべき場合

夫(妻)の兄弟姉妹には、遺留分がありません。遺言者が無いにもかかわらず、遺言書が残されてなかったために、法定相続によって、夫(妻)の相続財産が夫(妻)の兄弟姉妹に取得されてしまうことがあります。これでは、せっかく夫婦で築きあげてきた財産を、遺言書が無かったがために、険悪な関係にある(妻)の兄弟姉妹によって相続財産を奪われてしまうといった事態になりかねません。このような事態を避けるために、あらかじめ遺言書で相続分を指定しておけば、険悪な関係にある夫(妻)の兄弟姉妹に相続財産を取得させることがなくなり、配偶者の一方である夫(妻)が、(妻)の相続財産を取得することができます。

●自筆証書遺言への記載事項について
●指定相続について
●遺言を残す方に貢献等した場合

特別受益について

複数の相続人のうち、すでに相続財産から利益を受けている人がいるのであれば、その経済的利益を検討することになります。先に利益を受けている相続人がいるのに法定相続どおりに相続財産を分割すれば、先に利益を受けた人が得することは、不公平な話しです。
 先に相続財産を譲渡されたことによって、それだけ減少した相続財産で形式的に分割されることになると、他の相続人からすれば、不満が発生することがあります。特別受益分は、いったん相続開始時の財産に加算して相続財産とする持ち戻し計算をしてから、相続分で配分された相続財産から特別受益分を控除する計算をします。

●相続人の廃除・付言事項・遺留分について

各相続人ごとの遺留分について

財産目録について

本来、自筆証書遺言は、遺言を残したい被相続人の方が、手軽に作成できることを念頭に置いた制度ですが、財産目録を手書きで作成することとされていたため、誤記載が生じたり、自筆証書遺言そのものが無効となることがありました。このため、財産目録については、遺言を残す方以外の人がパソコン等で財産目録を作成しても良くなり、不動産登記事項証明書、預貯金について通帳の写しも財産目録として認められることになりました。しかし、平成31年1月13日以前に作成された自筆証書遺言には緩和措置が適用されないため、それ以前に作成された遺言書は、再度作成し直すことになります。財産目録とは、遺言を残す方の相続財産が、どこにどのような財産があるかについて一覧にして明らかにすることで、相続財産を確定することができます。財産目録は、積極財産及び消極財産として、資産及び負債の内訳を記載します。

●自筆証書遺言の法務局での保管について
●相続登記との関係について

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ご相談から受任完結までの流れ

1.先ずは、MLフォーム又はお電話にてご連絡してください。

2.来所又はご自宅への訪問、ご指定の場所などご希望の場所で面談いたします。ご希望の遺言内容(誰にどのように相続させたいか、相続財産の指定、遺言を残す方の想いなど)といった、遺言の目的・趣旨をヒアリングし、事案に即した最善の遺言書をご説明します(原則60分相談無料)

3.委任状交付および受任費用(次表のとおり)の半額(分割可)お支払いをもって正式申込みとなります。

4.必要書類の取寄せ:戸籍謄本以外に、不動産登記事項証明書、不動産評価証明書、名寄帳、固定資産評価証明書などを、必要に応じ、官公署から取寄せします。

5.財産目録・相続人関係図の作成、自筆証書遺言を起案します。

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6.自筆証書遺言(原案)を確認していただき、問題無ければ、ご依頼者様が、自筆証書遺言の原案どおり 自書にて清書します。

7.自筆証書遺言の最終確認:遺言書の法的要件及び不備の有無を最終確認します。

8.残金(半額)精算により受任終了です。

9.自筆証書遺言を、ご依頼様が法務局に自筆証書遺言の保管申請されることで、完結となります。

受任費用

手数料

についての詳細はこちらをご覧ください。

受任項目

●遺産分割協議書作成業務

 

被相続人が亡くなられたことにより、相続が開始します。そして、相続財産は相続人全員の共有関係にありますが、遺産分割の手続きによって、被相続人各自の取得する財産を確定することを、遺産分割といいます。

 遺産分割の手続きは、家庭裁判所に請求するほか、遺産分割協議によって解決することができます。ここでは、遺産分割協議書の作成についてをご説明します。

 遺言によって遺産分割の方法を定めることは可能ですが、遺言がなされておらず、さらには、相続人相互において異母兄弟や非嫡出子関係であったり、甥姪、未成年者等が存する場合、なかなか遺産分割協議は進まないものです。

そもそも相続人が誰と誰であるかを特定するため、まずは、相続人関係図を作成します。そのため、戸籍を収集していきます。亡くなられた被相続人の、出生から現在に至るまでの戸籍すべてです。亡くなれた被相続人に、なお兄弟姉妹が現存なさっている場合もありますので、そのご両親にまで遡った戸籍を収集していくことも要します。

被相続人が生前に有しておられた不動産、預貯金、株式等から財産目得を作成し、相続財産を特定します。

そうして作成された財産目録を前提にして、相続人間における分割案を検討します。相続人のうちお一人でも反対されないようにするため、分割案に対する意見を求めて言い分を経た協議を経ることになります。

その後、遺産分割協議書の記載内容に相違無い意思を確認するため、被相続人全員の実印を押印して協議書作成が終了します。

 遺産分割協議書作成業務
 

●公正証書原案作成業務(遺言等)

相続人のうち、特定相続人には財産を譲渡したくない、又は、生前に世話になった場合等において、本来の相続分とは異なる相続を望まれることがあります。これは、生前の被相続人の意思を尊重するためのものです。

しかし、遺族には、相続人として生活保障を果たすことにも配慮し、遺留分減殺請求権の行使が認められています。遺言をするに当たって、法定相続人の遺留分を侵害する遺言は避けた方が無難です。

自筆証書・公正証書・秘密証書の3種類がありますが、他の遺言より確実な遺言方式である公正証書による遺言をお勧めします。

住民票、戸籍を収集し、推定相続人(親族)の関係を明らかにします。

市区町村役場で土地・家屋名寄帳、固定資産評価証明書を、法務局で現在事項証明書を取得します。また、銀行通帳・保険証書などから不動産以外の資産を把握して財産目録にします。

つづいて、遺言執行者を定めます。

遺言者よりも受遺者が先に無くなることも、ありえます。そのため、予備的に、誰に相続させるかについても検討しておく必要があります。

作成された公正証書原案の記載事項を、公証人役場で確認してもらい、修正等を経ます。

公正証書遺言は、公証人役場に勤務する公証人によって記載内容について、遺言者及び証人2人が同席し、読み聞かせして作成されます。問題なければ、遺言者本人が署名・押印します。

正本及び謄本それぞれ、公証人から交付されます。これで、安心です。

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エピローグ

現世における人の終着駅は、死であり、人は、それまで生き続けなければならない宿命にあります。

子どものころに戻りたいとか、永遠の生命を手に入れたいと思うことは、誰しもあるはずです。
遺言のテーマは死後を考えることであり、言い残しておきたいことは、遺言書にすることができます。

遺言書を書くのは、まだ早いとか遅いといったことはありません。
今のうちから遺言書を準備しておけば、これからの人生もリセットできます。